Залог как способ обеспечения прав инвестора в долевом строительстве

28 ноября 2017 года

Договорные отношения по привлечению застройщиком денежных средств инвесторов (граждан либо юридических лиц) для осуществления долевого строительства объектов недвижимости, регламентированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ). 

При заключении договора участия в долевом строительстве у застройщика возникают обязательства по постройке в определенный срок многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и передаче участнику долевого строительства жилого или нежилого помещения в этом объекте недвижимости после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию. Обязательства считаются исполненными после подписания сторонами договора акта (иного документа) о передаче объекта долевого строительства. 

В целях защиты прав долевых инвесторов, Закон № 214-ФЗ одним из способов обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств предусматривает залог в пользу соинвесторов (участников) долевого строительства, условие о котором подлежит обязательному включению в договор. 

Объектами залога в зависимости от стадии осуществления строительства, являются застраиваемый земельный участок (право аренды на него), находящийся в собственности (в аренде) у застройщика, либо объект долевого строительства (завершенный или незавершенный). 

Залог обеспечивает возврат застройщиком денежных средств, переданных ему инвестором, и возмещение инвестору убытков и неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства. 

К обстоятельствам, при которых застройщик обязан вернуть участнику долевого строительства указанные денежные средства, обеспеченные залогом, Закон № 214-ФЗ относит: 

  • привлечение денежных средств от участников долевого строительства лицом, не имеющим на это права; 
  • существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства или неустранение выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок; 
  • признание договора участия в долевом строительстве недействительным (например, по причине недостоверных сведений в проектной декларации). 

Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после наступления любого из двух событий, прямо предусмотренных положениями Закона № 214-ФЗ. Во-первых, это истечение срока передачи объекта долевого строительства, установленного договором. Во вторых - прекращение или приостановление застройщиком строительства здания при обстоятельствах, очевидно свидетельствующих о невозможности передачи объекта долевого строительства инвестору в установленный договором срок. 

В случае отсутствия между участником долевого строительства и застройщиком договорного соглашения о реализации предмета залога, реализация заложенного имущества осуществляется на основании судебного решения. Вырученные от реализации заложенного имущества денежные средства распределяются между участниками долевого строительства.

 

Михаил Малков,
старший прокурор отдела государственной отчетности
прокуратуры Хабаровского края