Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее — Закон № 214-ФЗ) предусмотрено обеспечение защиты прав граждан – участников долевого строительства. Изначально закон предусматривал государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве и залог прав на дом и земельный участок в качестве основных мер защиты прав дольщиков. Затем в 2012 году была введена обязанность застройщика либо получить поручительство банка, либо застраховать свою гражданскую ответственность. В 2017 году эта обязанность была заменена для застройщика необходимостью вносить взносы в компенсационный фонд. И наконец, в 2019 году отменены все ранее использовавшиеся способы обеспечения исполнения обязательств застройщика и осуществлен переход на банковское финансирование строительства, что, с одной стороны, способствует минимизации рисков дольщиков, но с другой стороны, повлечет увеличение цен на строящееся жилье.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года 127-ФЗ несостоятельности (банкротстве)».

Действие Закона № 214-ФЗ при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса в случае привлечения для строительства таких домов денежных средств граждан и юридических лиц по договору участия в долевом строительстве, а также на отношения при строительстве (создании) домов блокированной застройки (в случае, если количество таких домов составляет три и более в О одном ряду) в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и юридических лиц.

Частью 2.1 статьи 1 Закона № 214-ФЗ установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение приведенных требований части 2 данной статьи. В соответствии с частью 2.2 этой же статьи лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ею, несут ответственность согласно законодательству Российской Федерации об административных правонарушениях.

После закрепления изложенных выше требований к привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости), отмечаются случаи подмены договора долевого участия на:

- договор купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

- предварительный договор участия в долевом строительстве; на предварительный договор купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

- договор займа;

- договор простого товарищества;

- выдачу векселя;

- договор инвестирования строительства и другие случаи;

- предложение и продажу гражданам ценных бумаг, в результате осуществления прав по которым в соответствии с условиями эмиссии указанных ценных бумаг или договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом гражданин получит право требовать выдела помещения в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения денежных средств граждан для строительства не введены в эксплуатацию.

Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных настоящей статьей, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Поскольку злоупотребления со стороны застройщиков случаются часто, стали применяться обходные схемы с целью привлечения физических лиц в долевое строительство с помощью косвенных договоров, минуя требования Закона № 214-ФЗ.

Например, застройщик, заключает с юридическим лицом - участником долевого строительства любой договор, в том числе смешанный, воспользовавшись принципом свободы договора (ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). В результате уступки право требования переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (ст. 384 ГК РФ). Гражданин в результате подобной уступки права становится стороной первоначального договора между застройщиком и уступившим кредитором (юридическим лицом). И в этом случае Закон № 214-ФЗ не осуществляет защиту интересов граждан - участников долевого строительства.

Однако в пункте 1 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года, такой «косвенный» договор был квалифицирован как договор участия в долевом строительстве.

Суды вносят свой вклад в то, чтобы застройщики не могли использовать схемы в обход Закона № 214-ФЗ. С каждым годом увеличивается количество требований к застройщикам с целью повышения правовой защищенности дольщиков. Публичная власть стремится свести к минимуму риски граждан, заключающих договор участия в долевом строительстве.

В совокупности принимаемые государством меры неотступно требуют особенной бдительности граждан, вовлекаемых в строительство жилья.