Как следует из ст. 88 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), при проведении капитального ремонта или реконструкции дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение из состава маневренного фонда без расторжения договора социального найма жилого помещения. В случае отказа наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. При этом переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя.
Взамен предоставления жилого помещения маневренного фонда наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма. При этом ранее заключенный договор социального найма подлежит расторжению.
Например, Хабаровский краевой суд отказал в удовлетворении требования администрации г. Хабаровска о переселении нанимателя из жилого помещения, признанного аварийным и подлежащим реконструкции, в иное жилое помещение с заключением договора социального найма, поскольку наймодатель сразу предложил нанимателю именно это жилое помещение, нанимателя оно не устраивало, от переселения она категорически отказывалась. При этом каких-либо вариантов жилого помещения в маневренном фонде администрация г. Хабаровска не предлагала, а после получения от нанимателя отказа от переселения сразу обратилась с иском в суд. С учетом вышеуказанных положений закона, суд не усмотрел правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.
Предоставляемое гражданам другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта.
В определенных случаях жилое помещение с письменного согласия граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации.
Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.
Верховный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что предоставление для проживания иного благоустроенного помещения взамен аварийного носит компенсационный характер, предоставляется не в целях улучшения жилищных условий, а в связи с невозможностью проживания в аварийном жилом помещении, при этом одним из критериев равнозначности предоставляемого жилого помещения является его соответствие ранее занимаемому по общей площади.
Согласно ст. 86 ЖК РФ если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом власти, принявшим решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.
В практике судов Хабаровского края очень часто встречаются споры, когда наниматели и члены их семей отказываются переселяться в предлагаемые варианты жилых помещений со ссылкой на то, что площадь жилого помещения не соответствует количеству зарегистрированных и переселяемых лиц или предлагаемое жилое помещение находится далеко от места работы, школы и т.п.
Однако учитывая вышеуказанные положения закона и их разъяснения, суды принимают решения в пользу истца и удовлетворяют требования о переселении.
Жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ. Если собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме.
Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения и только с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).
Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп (по самостоятельному выбору).
Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 25.04.2023 № 20-П дал оценку конституционности ч.ч. 1, 8 и 10 ст. 32 и п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ, указав, что до внесения надлежащих законодательных изменений при применении рассматриваемых законоположений следует исходить из того, что граждане, признанные малоимущими, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях и являющиеся собственниками единственного жилого помещения, признанного непригодным для проживания, когда такое обеспечение не осуществляется в рамках региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, подлежат внеочередному обеспечению по договору социального найма благоустроенными жилыми помещениями, равнозначными по общей площади ранее занимаемым жилым помещениям, подлежащим изъятию для государственных или муниципальных нужд, без оплаты возмещения. Либо если уполномоченными органами установлено, что нахождение в жилом помещении, признанном в установленном порядке непригодным для проживания, невозможно или создает непосредственную опасность для жизни или здоровья и при этом внеочередное обеспечение жилым помещением по договору социального найма не может быть осуществлено - незамедлительному обеспечению жилыми помещениями маневренного фонда на весь период до решения вопроса о способе удовлетворения их жилищных потребностей.
Разъясняет прокуратура Хабаровского края